財經觀點／房市落底？ 以價換量仍是主調
2017-07-16 01:58 聯合報 永慶房產集團業務總經理葉凌棋
全球趨勢瞬息萬變，在美國總統川普執政過百日、法國總統大選落幕後，全球市場再度出現轉折，貿易保護主義似乎降溫，美元急升風險被消化，近期油價跌，各國財政擴張政策又陸續推出，有助市場回歸基本面，今年可確認是緩慢但穩定復甦的一年。
在經濟穩定復甦的帶動下，國內房市買氣有增溫跡象，觀察今年前五月全台買賣移轉量較去年同期增加百分之十九，房價歷經三年的修正後，雖已擺脫急跌期，但價格滿足點未到，緩跌格局不變。
目前市場也開始出現預測房市落底的訊息，但學者多數認為談落底仍言之過早，根據永慶調查，全台民眾僅百分之十九認為今年下半年就落底，顯示目前房價仍有下修空間。
若以七大都會區觀察，民眾對房市何時落底有不同看法，新竹、台南有超過五成認為房市明年底前就會落底；台中與高雄則認為，明年到後年落底的機率較高；北北桃民眾則認為，房市落底的時間更晚，比較可能落在二○一九年以後，目前看來尚未形成共識。
若以歷史經驗來看，在一九九○年之前，房地產約是五至七年一個循環，但一九九○年後景氣循環有拉長趨勢，從一九八九年高峰往下，真正的房市底部落在二○○三年SARS期間，歷經十四年的修正、盤整。
再從二○○三年谷底復甦，除二○○九年金融海嘯呈現盤整外，高點落在二○一四年，長達十一年處於房價上升波段，而自二○一四年高點向下修正才三年，開始步入休養生息的盤整期，短期可能受到市場供需、經濟景氣甚至國際情勢等影響而上下震盪，但房價跌勢看來不會這麼快結束，房市底部仍未見。
至於房市怎樣才能加速趕底？目前房市以剛性需求買方為主，房價彈性小，加上明年聯準會主席與國內央行總裁將卸任，接任人選未定，未來利率決策變數大，恐影響購屋意願，就算房市底部出現，房價也缺乏上漲動能，因此「以價換量」仍是市場主調，市場讓利的態度將決定房市落底的速度。
