住展評論：容積獎勵滿天飛 土地成交價格已失真
2018-11-02 17:30經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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北市土地價格頻創新高，究竟是房市多頭的先兆？還是建商瘋了？住展房屋網企研室認為，出高價買地的建商並沒有瘋，土地頻創高價也不是房市多頭的預兆，會出現如此情況，一來是低利環境、資金寬鬆，二來則是政府各項容積獎勵所造成的結果。
近兩年來建商積極出高價獵地，其實不只侷限台北市，全台其他縣市也有類似狀況，例如新北市、高雄市，都有土地成交單價或標售價格創新高的案例。
住展房屋網企研室分析，全國多個縣市均傳土地單價創新高，其中一個關鍵因素就是「容積獎勵」。如果計入容積獎勵之後，光看土地成交單價，意義已經不大，「容積單價」才是關鍵所在。在諸多土地成交案例當中，雖然成交單價創新高，但換算成容積單價後，其實就沒那麼驚人了。
住展房屋網企研室指出，由於「危老條例」裡規定，危老建築可以整合鄰地，惟鄰地面積不得超過總面積二分之一，鄰地同樣可以獲得容積獎勵。雖然北市給的鄰地容獎額度比其他縣市少，但還是幫助不小。
再來，以新北市新店央北重劃區為例，土地標售價格高漲，容積獎勵肯定是主因之一。由於央北重劃區有「大面積開發容積獎勵」，最高為「超過5,000平方公尺的土地，可增加15％容積率」。如此誘因，當然會吸引建商砸錢獵地；雖然每坪標脫價格上揚，但換算容積單價後，成本反而更低。
另外，又如高雄市的「高雄厝」獎勵，容積送得更大方，像景觀陽台、通用設計的浴廁、交誼廳，又或者像立體綠化、太陽光電、雨水貯集等構造物，全都能免計容積。雖然免計容積需繳納代金，但容積單價大幅降低，對建商而言仍舊很划算。由於容積獎勵送得多，所以高雄土地成交價格居高不下。
總的來說，在「容積獎勵滿天飛」的時代，現在土地成交單價參考意義已沒有過去那麼重要，容積單價才是取得成本的唯一關鍵。不管現在或未來，土地成交價格創新高，並不見得是房市好轉的訊號，必需精算容積單價才會更貼近實情。
