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非都市土地管制
ㄧ.非都市土地編定及管制
　　依區域計畫法第一條規定，區域計畫法之實施係為促進土地及天然資源之保育利用，均衡人口及產業活動之合理分佈，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利，並有效防止自然災害之發生。為達成上述區域計畫法揭櫫之宗旨，台灣地區除金門縣、連江縣、台北市、嘉義市及縣(市)合併前台中市、高雄市、台南市均列入都市計畫內，依照都市計畫法實施分區使用管制，不需辦理非都市土地使用編定及管制外，其餘縣市(含原台中縣、台南縣及高雄縣)之非都市土地均依區域計畫法等有關法令，對土地依其所能提供之使用性質，並參酌地方實際需要，劃定使用分區，編定各種使用地，實施管制，以達到國土資源永續利用之目標。茲將非都市土地使用編定及管制業務推動情形分項敘述如下：
 
二.背景
台灣地區非都市土地使用編定管制方式之演變可分為3個階段：
（一）第一階段（民國62年以前）：
除都市計畫範圍內及依都市計畫法規定實施使用管制外，其餘土地並無積極管制措施，土地使用型態基本上決定於私人的使用行為及選擇。
（二）第二階段（民國62年）：
因應世界糧食危機，為使有限的土地資源作經濟合理的使用，政府於62年開始將優良農地編定為「農業用地」實施局部性管制，其他地目土地則未管制使用，在當時對保護優良農田，維護糧食生產確具成效。
（三）第三階段（民國63年）：
非都市土地配合63.01.31「區域計畫法」公布施行，劃定為特定農業區等10種使用分區及編定為18種使用地，並自民國64年迄民國75年分期分區辦竣編定公告，全面完成編定。同時，依照內政部65年間訂頒之「非都市土地使用管制規則」實施管制。
　　台灣地區除金門縣、連江縣、台北市、嘉義市及縣(市)合併前台中市、高雄市、台南市均列入都市計畫外，其餘十八縣市(含原台中縣、台南縣及高雄縣)之非都市土地，首自屏東縣於民國62年辦理土地分區及編定示範工作，確定示範工作要點，以作為全台非都市土地使用分區與編定之參考，該縣於64.10.06辦理公告編定，其他縣市則經分期分區辦理，而於民國75.11.01嘉義縣辦竣編定公告後，全台非都市土地使用已全面完成編定，納入同一使用管制體系。
 
三.推行目標
（一）促進土地及天然資源之保育利用。
（二）均衡人口及產業活動之分佈。
（三）加速並健全經濟發展。
（四）改善生活環境，增進公共福利。
 
 
四.法令依據
(一)區域計畫法。
(二)區域計畫法施行細則。
(三)非都市土地使用管制規則。
(四)製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知。
(五)非都市土地變更編定執行要點。
(六)非都市土地容許使用執行要點。
 
五.非都市土地使用編定與管制在土地使用計畫體係中之地位
　　目前台灣地區之土地使用計畫體系可分為三個層次，上層為臺灣地區綜合開發計畫，中層為區域計畫，下層為都市計畫及非都市土地分區使用計畫。非都市土地使用管制之結構，亦可分為三個層次，上層為非都市土地分區使用計畫，中層為非都市土地使用分區圖，下層為編定各種使用地
 
六.非都市土地使用編定
（一）區域計畫及非都市土地使用編定公告日期
（二）非都市土地使用分區類別及劃定原則：
　　依照區域計畫法施行細則第13條及作業須知第5點規定，非都市土地得依使用計畫劃定為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、特定專用區等10大使用分區。由於非都市土地使用分區，係參照區域計畫之非都市土地分區使用分區計畫圖予以劃定，惟該計畫圖比例尺甚小，殊難作為分區劃定之依據，故內政部特依同細則第16條規定，訂頒「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」，對各種使用分區劃定原則作更具體之規範，以利作業。分區之類別如下：
 1、特定農業區：係指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。
2、一般農業區：係指特定農業區以外供農業使用之土地。
3、工業區：係指為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。
4、鄉村區：係指為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。
5、森林區：係指為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。
6、山坡地保育區：係指為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。
7、風景區：係指為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。
8、國家公園區：係指為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。
9、河川區：係指為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。
10、其他使用區或特定專用區：係指為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。
（三）各種使用地之編定：
　　使用地之編定係以掌握使用區內每一筆土地之使用狀況為手段，並作合理之用途分配，藉以達到實質管制的目的。依照區域計畫法施行細則第15條規定，非都市土地各種使用分區內土地編為甲種建築用地等18種使用地，除國家公園區內土地不辦理使用地之編定，及得依核定計畫編定各種使用地，暨法令另有規定外，其編定原則及說明詳如附表二(WORD)。 | 附表二(PDF)
 
七.非都市土地使用管制
　　非都市土地使用分區編定公告後，其土地之使用係按其所屬使用分區之類別為不同性質及強度之管制，並以各宗土地之使用地類別作為管制之依據，其管制之基本內涵如下：
（一）容許使用
１、為落實編定管制之功能，充分發揮土地利用之潛力，經編為某種使用之土地，依照非都市土地使用管制規則第6條規定，應按其容許之使用項目及許可使用細目使用，但其他法律有禁止或限制使用之規定者，依其規定。例如編定為農牧用地，如屬河川區域之土地，仍不得申請建築農舍。
２、原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築物前，依管制規則第8條規定，得為從來之使用。
（二）臨時使用
　　 依據非都市土地使用管制規則第六條第一項增列但書規定，符合以下要件之土地得申請做臨時性使用：
 １、中央目的事業主管機關認定為重大建設計畫所需之臨時設施，（有關認定基準依行政院89.03.20核定之重大投資計畫土地使用變更作業注意事項規定之金額及面積標準。）
２、徵得用地之中央主管機關及相關機關之同意。
３、地政機關於土地登記簿標示部加註臨時使用用途及期限。
４、中央目的事業主管機關及縣市政府負責監督。
（三）土地使用強度
１、非都市土地使用管制規則第9條規定，甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、窯業用地、交通用地、遊憩用地、墳墓用地及特定目的事業用地等九種使用地之建蔽率及容積率之上限，但縣市政府得報內政部備查視實際需要酌予調降。
２、同條文第4項前開以外農牧用地等9種使用地，其編定雖不以建築使用為主，惟申請容許使用項目涉及建築行為者，其建蔽率及容積率，應請使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關，就容許使用項目性質訂定規範。
（四）變更編定
１、非都市土地使用管制，係土地所有權社會化後警察權之行使方式，故凡土地一經編為某種使用地，應即按照編定類別使用，不得任意變更，以貫徹編定與管制之目的。惟為配合社會經濟客觀環境變化之需求，原有之編定用地，在原使用分區範圍內，得依非都市土地使用管制規則第27條規定原則申請變更編定。
２、按變更編定係採目的事業導向，亦即申請變更編定之前提，為興辦事業應先經核准，依照非都市土地使用管制規則第30條規定，興辦事業核准前，應先徵得變更前及有關機關之同意；其變更使用面積超過一定規模應辦理使用分區變更者，應經內政部區域計畫委員會之審議同意（目前30公頃以下開發案件已委託縣市政府辦理審議）。其申請程序、審議機制依同管制規則第3章土地使用分區變更專章辦理。
３、目的事業主管機關為審查興辦事業，得訂定審查作業要點。
（五）土地使用之檢查
１、非都市土地使用之檢查，由當地鄉（鎮、市、區）公所隨時檢查是否依編定使用。
２、依目的事業主管機關核定計畫編定、變更編定或同意使用者，目的事業主管機關應檢查是否依原核定計畫使用。
３、其有違反編定使用或未按計畫使用者，鄉（鎮、市、區）公所應即報請直轄市或縣（市）政府處理，或由目的事業主管機關會同有關機關處理。
４、縣（市）政府對違反使用之處理，除應成立聯合取締小組定期查處外，其內部分工依非都市土地使用管制規則第55條規定，違反本規則規定同時違反其他特別法令規定者，由各該法令主管機關會同地政機關處理。
（六）違反土地使用管制
１、違反區域計畫法第15條第1項之管制使用土地者，依照89.01.26修正後區域計畫法第21條規定，由該管直轄市、縣（市）政府處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀。經限期變更使用等而不遵從者，得採「按次處罰」，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施。
２、修正後同法第22條規定，不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。
３、6萬元至30萬元之行政罰鍰裁量標準，基於該項罰鍰的行政主體為直轄市、縣（市）政府，故由直轄市、縣（市）政府因地制宜，決定其罰鍰之額度，或訂定裁量標準，以為執行之依據。
 
八.辦理成果
 （一）編定成果
　　台灣地區非都市土地，自民國64年在屏東縣首先辦理編定工作，迄75.11.11嘉義縣辦竣編定公告，已全面完成編定。截至100年12月底止，總計完成劃定特定農業區、一般農業區、鄉村區、工業區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區及特定專用區等10種使用分區面積合計2,811,297公頃；編定甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、墳墓用地、特定目的事業用地等18種用地，面積2,477,090公頃，另暫未編定用地，面積82,712公頃，其他用地，面積251,495公頃。（詳見內政部統計年報網址：http://www.moi.gov.tw/stat/）。
（二）非都市土地違規使用查處成果
　　100年全年（1月至12月），各縣（市）政府報部之違規查處資料統計結果：查處違規使用土地筆數計3,085筆，面積合計約611公頃；查處違規案件最多之縣（市）為桃園縣，筆數1,155筆，面積約162公頃，佔違規筆數37％，佔違規面積27％。至於查處結果，罰鍰金額合計新臺幣1億119萬元，限期令其變更使用1,618筆，限期停止使用或拆除其地上物恢復原狀1,284筆，移送法院強制執行6筆，已結案件（恢復合法使用狀態）163筆。又其中違規最多之用地別為農牧用地，筆數2,907筆，面積578公頃，佔違規筆數96％，佔違規面積78％。
（三）配合政府政策及社會需求，研修相關法令
１、研修非都市土地使用管制規則
　　本管制規則先前已辦理22次修正，茲為配合水利主管機關輔導溫泉法施行(94年7月1日)前，曾取得溫泉水權者合法經營；淡化農舍得作為純住家功能使用之誤解，避免「農家住宅」與「農舍」造成混淆；促進零星狹小或畸零不整土地之有效利用等，於100年5月2日修正本規則第6條附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」，刪除農牧、林業、養殖及鹽業等用地容許使用項目「農舍」之許可使用細目「農家住宅」，並將「農舍」許可使用細目「農舍附屬設施」修正為「農舍及農舍附屬設施」；同時修正該附表農牧及林業用地容許設置「溫泉井」之附帶條件，增訂溫泉法施行前曾取得溫泉水權者，得合法申請設置。另本次修正內容尚包括第35條(毗鄰甲、丙種建築用地．．等之零星狹小土地變更編定為建築用地)及第35條之1(鄉村區邊緣畸零不整土地變更編定為建築用地) ，使該2條文准予變更編定為建築用地之要件趨於一致。
２、修正非都市土地變更編定執行要點
本要點自訂頒後，先前已歷7次修正，茲為配合本部99年6月15日公告實施之「變更臺灣北、中、南、東部區域計畫（第1次通盤檢討）─因應莫拉克颱風災害檢討土地使用管制」有關限制發展地區及條件發展地區之土地使用管制原則，本要點之禁、限建地區查詢項目需配合修正，並新增對於限制發展地區之開發變更管制規定；又為配合非都市土地使用管制規則之修正及產業創新條例之公布。內政部爰邀集相關機關開會研商後，於101年2月3日公告修正本要點。
３、修正非都市土地容許使用執行要點
　　配合非都市土地使用管制規則92.03.26修正後已將非都市土地各種使用地容許使用項目之許可使用細目提升至管制規則規定，有關涉及執行事項之非都市土地容許使用執行要點，業於92.07.07發布實施。修正後除就各許可使用細目之目的事業主管機關重新檢討規定外，並就不超過660平方公尺之點狀使用面積之計算方式修正增列規定設施物為立體使用者，除地面使用部分外，應加計該設施物上空及地下構造外緣垂直投影使用面積，以解決目前政府推動發展之風力發電機組使用非都市土地其使用面積計算執行上之疑慮。
４、修正製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知
　配合本部99年6月15日公告實施之「變更臺灣北、中、南、東部區域計畫（第一次通盤檢討）－因應莫拉克颱風災害檢討土地用管制，直轄市、縣(市)政府需於變更1通公告實施後2年內，完成相關非都市土地使用分區調整(變更)作業，為利直轄市、縣(市)政府據以辦理，爰遵循變更1通之上位政策指導，於100年11月9日修正本須知，本次修正重點包括：修正各使用分區劃定或檢討變更之原則規定；明定辦理資源型使用分區劃定或檢討變更所需之相關圖資，統一由本部提供；增訂完成使用分區劃定及土地使用編定草圖與清冊後，應辦理公開展覽及舉行說明會之規定；明定直轄市、縣（市）政府辦理非都市土地資源型使用分區檢討作業，應組成專案小組統籌辦理。．．．等。
（四）非都市土地使用編定管制業務電腦化
本部基於配合達成「數位臺灣計畫」目標，因應網路化趨勢，已自視窗版「地用處理系統」重新開發為網路版「土地利用管理系統」，以配合未來網路化發展需要。
１、視窗版「地用處理系統」
係依本部訂頒「土地登記複丈地價地用電腦作業系統規範」開發供各地政事務所運用電腦處理編定內部業務。在全國已可上線辦理非都市土地編定業務電腦化地政事務所自88年12月起陸續上線作業，本部並於90年訂頒「地用處理系統作業手冊」，該系統迄91年底全面正式上線作業。
２、網路版「土地利用管理系統」
係分三個階段開發：(1)第一階段開發土地利用，係提供地政事務所、直轄市與 縣(市)政府、內政部地政司運用電腦處理視窗版轉換網路版及已登記編定結果內部業務。(2)第二階段開發地用處理，係提供地政事務所、直轄市與 縣(市)政府、內政部地政司運用電腦處理編定異動內部業務。(3)第三階段開發違規查報，係提供直轄市與 縣(市)政府、內政部地政司運用電腦處理違規查報內部業務。該系統自98年起配合地政整合系統網路版上線，本部並於99年訂頒「土地利用管理系統作業手冊」。 
 
 
 
 
九.未來展望
（一）在「公平」「合理」「均衡」原則下，繼續檢討放寬土地使用。
（二）建立完備審議規範，健全變更及容許使用機制，作業規定力求明確。
（三）簡化作業程序，儘量授權縣市政府審議。
（四）加強違規查報，依法嚴予處理，確保國土資源永續利用。
      竭誠歡迎為您服務,能為您服務是我們最大的榮幸.

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      張淑娟地政士土地代書事務所        彰化市陽明街160號       電話04-7286861
留言者：毛小姐
留言時間：2017-10-19
請問一下 我們目前有一個土地，是非都市計劃區內，有一塊土地工業區內的農牧用地，要寫一份興辦事業把土地變更成丁種工業用地，請問有代辦嘛？費用大改多少呢？
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