法律新知 │ Knowledge
Home > 法律新知 >
認識工業住宅
工業住宅正夯！能買！？不能買！？
一、案例：
王先生為欲購置新屋之首購族，但是面對居高不下的房價，讓他選擇時下比一般房價便宜二到三成之「工業住宅」，然而層出不窮之消費爭議卻令他擔心不已…。
二、解析：
(一)何謂工業住宅：
工業住宅(乙種工業區住宅)又稱為「類住宅」，其實際設計乃是依據工業廠房標準而定，注重的是工作環境配置及設施安排，所以結構上較一般住宅堅固，樓高規定3.6公尺，配置承重電梯，且單層需設兩組樓梯，樓梯較一般住宅所設置者為寬，但是電力、動力、重力、光線等皆以廠房設施為考量，因此很難兼顧到居住機能，並因屬違規使用，必然係在使用執照核發後，再行「二次施工」，違規隔間主臥室、盥洗設備、起居室等之住宅。
(二)工業住宅與一般住宅之差異：
1.稅費相關規定：
按民國85年底，財政部發布解釋令(台財稅字第 851924469 號)，符合自宅用地要件者即使編定為工業用地亦准適用優惠稅率，依自用住宅稅率千分之二的地價稅來課徵，出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。然該解釋令依據財政部 92.11.26 台財稅字第 0920457120 號令已不再援引適用。是以，工業住宅的房價雖較一般住宅房價低，惟依上述財政部台財稅字第 851924469 號解釋令不再援用，則必須按工業用地的標準課徵較高的地價稅及房屋稅。
2.貸款成數方面：
關於工業住宅，銀行願意提供的貸款成數亦較低，蓋政府辦理的各項優惠房貸，都有建物所有權狀主要用途欄需登載有「住宅」或「住」字樣的規定，而工業住宅是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照，無法申辦優惠房貸。
3.居住環境：
住宅區需要寧適性、隱密性以及安全性；工業住宅位於工業區內，鄰近的土地大多作為工業使用，可以預見大型貨櫃車、卡車等出入頻繁，對居民出入的安全性可能形成威脅。此外，與工廠為鄰，不論是噪音、震動、空氣，抑或是惡臭等情形，都會影響到居住品質。
(三)工業住宅之適法性：
1.台灣產業出走的情形日益增加，也造成工業區土地閒置情形越來越多，土地資源的閒置對於國家整體資源的利用實為相當不效率。但在都市化發展日益明顯之下，都會地區內有限的土地價格高漲，也使得廠商的土地成本增加，被迫往土地成本較低的工業區土地移動。政府正視此一問題，於民國90年修正都市計畫法臺灣省施行細則第18條，將工業區土地的使用項目由原來只能設立工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關之設施的規定，放寬可以作為商業用途，在工業區內可以設立「公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施」，其中的一般商業設施包含：一般零售業、一般服務業及餐飲業；一般事務所及自由職業事務所；運動休閒設施；銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構；大型展示中心或商務中心；倉儲批發業；旅館。惟仍未開放可以供作自用住宅使用。近日台北市政府都市發展局針對內湖五期重劃區內特定專用區（包括「工商混合區」、「辦公服務區一」、「辦公服務區二」、「工商服務展售區」等分區）疑似違規住宅林立，再次函告相關建商及設計單位，「不得作住宅使用」，應確實依核准建築之規定辦理，以免觸法。
2.職此，依都市計畫法第79、80條規定，建築物應依核定的使用類組使用，若未經核准變更使用者，將處建築物所有權人或使用人新臺幣6萬元至30萬元罰鍰，並可連續處罰，勒令停止使用、拆除、改建或恢復原狀，限期未改善者，應予行政強制執行，並可移送法院判處六個月以下有期徒刑。
3.是故，在工業住宅現今仍「未合法」之情形下，購屋者若購買「工業住宅」或「乙工建案」、「乙工商務空間」當作住家使用，是不能申請登記為自用住宅的，購屋者須承受被檢舉取締甚至拆除房屋之風險，不可不慎！
彰化縣政府電子法務月刊第20期 （劉妙菁提供）
彰化縣政府電子法務月刊第20期 （劉妙菁提供）
竭誠歡迎為您服務,能為您服務是我們最大的榮幸.
請立即與我們聯絡:新聯成土地變更團隊
張淑娟地政士土地代書事務所
請立即與我們聯絡:新聯成土地變更團隊
張淑娟地政士土地代書事務所
彰化市陽明街160號 電話04-7286861