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共有物處理

 

疑難共有物處理
土地建物共有人太多,造成無法處理,此乃造成共有物無法處理的狀況.所以則依土地法三十四條之一法條處理
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     張淑娟地政士土地代書事務所 
   彰化市陽明街160號       電話04-7286861
 

土地法
 

第三十四條之一 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權
、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半
數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共
有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人
應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出
他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而 取得不動產物權者，應
代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價
格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。依法得分割
之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得
申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接到調處
通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦
理之。
　
土地法第三十四條之一執行要點
　
中華民國94年3月29日內授中辦地字第0940724069號令修正第3點
中華民國95年3月29日內授中辦地字第0950724994號令修正第6點
◆ 第 1 點
依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應就共有物之全部為之。
◆ 第 2 點
共有物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，得依本法條規定辦理。
◆ 第 3 點
本法條第一項所稱處分，指法律上及事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。
◆ 第 4 點
共有土地或建物為公私共有者，有本法條之適用。
私有部分共有人就公私共有土地全部為處分時，如已符合本法條各項規定，其申請所有權變更登記，應予受理。但公有土地為直轄市或縣（市）有時，各該土地之管理機關於接獲共有人之通知後，以其處分係依據法律之規定，應即報請該管區內民意機關備查。
◆ 第 5 點
共有土地或建物標示之分割及合併，有本法條之適用。
二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物，依本法條規定申請合併，應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。
◆ 第 6 點
刪除   
◆ 第 7 點
本法條第一項所稱「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言；「應有部分合計逾三分之二」，係指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計而言。關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。
◆ 第 8 點
本法條第二項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容，依下列之規定：
（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。
（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。
（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。
（五）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。
（六）他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。
（七）委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。
◆ 第 9 點
依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：
（一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，並於登記申請書備註欄記明「依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任。」，登記機關無須審查其通知或公告之文件。至未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須本人親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項之部分共有人應代他共有人申請登記。
（二）涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文件，並於申請書備註欄記明「受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責。」。已領受對價補償之他共有人，除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。無對價或補償者，應於契約書記明事由，並記明「如有不實，共有人願負法律責任」後免於提出證明。至對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。
（三）依本法條規定處分全部共有土地，如處分後共有權利已不存在，而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者，部分共有人得直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承或遺產管理人登記。
（四）依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領之證明時，應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。
（五）依本法條第一項或第六項規定得由部分共有人或同意調處之共有人申報土地移轉現值，但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後，始得申辦土地權利變更登記。
（六）申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算，並不得影響原設定之他項權利。
◆ 第 10 點
依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：
（一）應以本法條第一項共有人為提存人。
（二）他共有人之住址為日據時期之番地，可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。
（三）他共有人之住址不詳時依下列方式辦理：
１．他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。
２．他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。
３．他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。倘無上述遺產管理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。
４．他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者，可依民法第十條、非訟事件法第四十九條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象。
（四）以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第十七條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明「提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅完（免）納證明書」後，持憑法院核發之提存書，並檢附繼承人現在之戶籍謄本及繼承系統表，且於繼承系統表記明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任。」並簽名後申辦登記。
◆ 第 11 點
本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：
（一）部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
（三）他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
（四）區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無本條項優先購買權之適用。
（五）本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。
（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。
（七）共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先購買權之行使。
（八）權利人持執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
（九）他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。
◆ 第 12 點
公同共有土地或建物之處分或變更，除法律或契約另有規定外，以共有人過半數之同意行之。
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留言者：沈先生
留言時間：2018-09-24
代書您好 最近遇到了一個麻煩問題 想請問一下 媽媽19年前是買法拍屋 算是社區透天 我們一直住到現在當中都沒問題 一直到貸款快繳完了 剩大概一年而已 想說房子也舊了 想說跟銀行貸款裝潢一下 之後銀行通知說 我們還少了七筆持分的土地當初也沒過戶給我們 查了之後才知道原來建物謄本上有另一個423-000共有建號 是社區住戶持分的 這是我們地下室停車空間 每戶都有自己的電捲門 能通到自家 建物部分沒問題 有問題的是 共有建物的基地有另外的七筆權狀 七個地號 都是社區住戶共同持分的 每分都是1/49 這應該是地下是車道的部分 只有單獨一個進出口 去了解之後 訊息是說那七筆公設持分地 當初並不在拍賣清單裡面 請問我該如何解決 問了很多人 得到的答案都不一樣 這又算不算是共有人應有部分呢？
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