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土地增值稅

 

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土地增值稅問答集 

問
答
一、在怎樣的情況下應該辦理申報土地增值稅？
土地所有權移轉或設定典權的時候，權利人及義務人應在訂定契約之日起三十日內，填寫土地現值申報書，檢附移轉契約書影本及有關文件，共同向土地所在地稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。
二、辦理土地移轉現值申報以後，因故或其他原因移轉不成立，要怎樣申請撤銷？
經雙方當事人向稅捐稽徵機關申報現值以後，尚未完成移轉登記前，如果要申請撤銷，須由權利義務雙方當事人，以書面敘明撤銷移轉理由，並檢附原移轉契約書及撤銷移轉協議書等有關文件，會同向原申報稅捐處提出申請。
三、受遺贈的土地要不要報繳土地增值稅？
受遺贈人應報繳土地增值稅，申報遺贈土地的現值，是以遺贈人死亡日當期公告土地現值為準。
四、政府機關協議購買之土地如何計課土地增值稅？
經政府協議購買之土地，是以政府購買日當期之公告土地現值作為計算的基礎， 計課土地增值稅。但政府給付之地價低於購買日當期之公告土地現值者，以政府 給付之地價為準。
五、土地買賣因涉訟，經法院判決確定後，始申報移轉現值，要怎樣計課土地增值稅？
土地買賣因涉訟，經法院判決確定後才辦理移轉現值申報，是以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。
六、以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅要具備什麼要件或限制？
（一）必須符合之要件：
土地上面的房屋是土地所有權人本人或其配偶或直系親屬所有，並且在這筆土地上房屋辦竣戶籍登記。這筆土地在出售前一年內沒有做營業或出租使用。
（二）應受之限制：
土地所有權人以自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅每人一生只能享受1次。適用自用住宅用地稅率的面積都市土地為3公畝或非都市土地為七公畝。自用住宅建築工程完成未滿1年以上者，其房屋評定現值須超過所占基地公告現值百分之十。
七、贈與的土地可不可以按自用稅率計課土地增值稅？
因為贈與移轉不是出售，而納稅義務人是受贈人，所以不能按自用稅率計課增值稅。
八、配偶相互贈與之土地及公共設施保留地之移轉，應否課徵土地增值稅？
依據86年5月21日公布修正之土地稅法規定，配偶相互贈與之土地不課徵土地增值稅，但於移轉第3人時，以該土地第1次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總額課徵土地增值稅。另依都市計畫法指定 之公共設施保留地尚未未被徵收前之移轉免徵土地增值稅，但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計算漲價總數額課徵土地增值稅。
九、農地違規使用之處罰規定如何？
農地違規使用，雖免依修正前土地稅法第55條之二規定處罰，惟仍應依農業發展條例第69條規定：「農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法等處理。主管機關應依第32條之規定，對違規使用之農地，加強稽查，並通知前項之主管機關依法處罰。......」，相關罰則於修正後區域計畫法第21條、第22條及都市計畫法第79條、第80條定有明文。
十、取得免徵土地增值稅之農業用地後，自行申請改按一般案件核課並補繳原免徵之土地增值稅，嗣後農地違規使用，可否免按上揭規定處罰？
取得免徵土地增值稅之農業用地後雖自行申請改按一般案件核課並補繳原免徵之土地增值稅，但如農地違規使用，並不能免除農業發展條例第六十九條規定之處罰。(財政部八十九年三月十三日台財稅第０八九０四五一四四０號函)
十一、同一樓層房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用，可不可以分別按自用住宅用地、一般用地稅率計課土地增值稅？
同一樓層房屋部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。(財政部八十九年三月十四日台財稅第０八九０四五０七七０號)
　
十二、土地所有權人出售自用住宅用地，在二年內另行購買自用住宅用地，原來所繳的土地增值稅怎樣退還？
　
 土地所有權人出售自用住宅用地，從土地所有權完成移轉登記當天起，二年內另行購買未超過三公畝的都市土地；或者沒有超過七公畝的非都市土地，仍舊作為自用住宅用地，可以在新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳 納土地增值稅後的餘額，向主管稽徵機關申請從已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價的數額。
 例：某乙出售自用住宅用地，售額一百萬元，繳納土地增值稅五萬元，稅後 得款九十五萬元，某乙於二年內另行購買自用住宅用地一百二十萬元，則原納土地增值稅五萬元可全部退還(一百二十萬減九十五萬等於二十五萬‧‧不足支付新購土地地價)。如新購自用住宅用地地價九十八萬元，則土地增值稅可退還三萬元(不足支付新購土地地價為九十八萬減九十五萬等於三萬)。(土地稅法第三十五條)
十三、關於免稅農地違規使用，經依土地稅法第五十五條之二條文處罰者，因上揭法條刪除，可否予以免罰？
　
答：有關土地稅法第五十五條之二條文，業於八十九年一月二十六日經總統公布刪除，如依該法條裁處之罰鍰，在上揭土地稅法修正條文公布生效日(八十九年一月二十八日)後尚未裁罰確定，依稅捐稽徵法第四十八條之三規定，應可免予處罰。(財政部八十九年二月十日台財稅第０八九０四五０一二０號)
十四、如果要申請二年內重購土地退還原出售自用住宅用地的土地增值稅，應如何申請？要檢附那些證件？
土地所有權人因重購土地，申請退還己納土地增值稅時，應該由土地所有權人檢同下列證件，向原出售土地所在地的稽徵機關辦理。
（一）原出售土地： 
   １土地登記簿謄本或向地政機關辦理登記時的契約文件影本。
２建築改良物登記簿謄本。
３設籍於出售地上建物之戶口名簿影本。
４土地所有權人無租賃情形申明書。
５土地增值稅繳款書收據聯正本。
６出售時已按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，可免附３、４二項文件。
（二）重購土地：
１土地登記簿謄本(土地所有權狀影本)或向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
２建築改良物所有權狀影本或建築改良物登記簿謄本。
３設籍於重購地上建物之戶口名簿影本。
４土地所有權人無租賃情形申明書。
５土地增值稅繳款書收據影本或契約文件影本。(土地在外縣市者)
十五、重購土地退還已納土地增值稅後，想將重購土地再移轉或作營業使用，是否應追繳已退還稅款？
土地所有權人因重購土地退還土地增值稅，其重購的土地，自完成移轉登記之日起五年內再行移轉或改作其他用途，除就該次移轉的漲價總數額課徵土地增值稅以外，並且要追繳原退還稅款。
十六、問：取得不課徵土地增值稅之農業用地後，應受何種管制？
（一）稽徵機關對於核准不課徵土地增值稅之農業用地移轉案件，應依土地稅法施行細則第五十九條規定，將核准文號註記於土地卡，並轉入農免案 件管制檔以為管制。 同時須於核准後一個月內，將核准清冊送彰化縣政府農業局。
（二）農業用地如有經檢舉變更為非農業使用者，應將有關資料函送彰化縣政府農業局。

 
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留言者：詹先生
留言時間：2013-06-15
您好.. 家人有塊土地賣出、買方繳交尾款後 土地增值稅繳款書(收據)正本被買方拿走 請教買方拿走土地增值稅收據正本是何用意 往後對我們賣方有什麼影響嗎？謝謝
留言者：李先生
留言時間：2017-09-05
遺贈的土地(非都建地)要課徵土地增值稅.有節稅的方式嗎
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